Шматкватэрныя жылыя дамы па прававой форме ўяўляюць сабой некалькі розных тыпаў. Яны падзяляюцца на 1) дамы, што належаць дзяржаўнаму жыллёваму фонду, 2) дамы таварыстваў уласнікаў (ТУ ці “ТС” па-руску), 3) жыллёва-будаўнічыя вытворчыя кааператывы (ЖБВК, раней - "ЖБК" ці ЖСК па-руску).

Разгледзім розніцу паміж гэтымі формамі і вызначым, якія перспектывы мае апошняя з іх - кааператывы.

У дамах дзяржаўнага жыллёвага фонду не існуе арганізацыі, якая аб'ядноўвае жыхароў. Будынкі застаюцца ва ўласнасці і пад кіраваннем мясцовых ці рэспубліканскіх уладаў, нават калі кватэры ў іх прыватызаваныя. Гэта значыць, што пад'езды і месцы агульнага карыстання застаюцца ва ўласнасці дзяржавы, хоць прыватызаваныя кватэры і робяцца прыватнай уласнасцю грамадзянаў. У гэтым галоўнае адрозненне ад прыватных форм кіравання домам – ТУ і ЖБВК.

Таварыствы ўласнікаў фармальна наогул не маюць уласнасці на шматкватэрны дом, яны імі толькі кіруюць. Валодаюць жа усім будынкам, уключаючы пад'ездамі, бытоўкамі і іншым, самі таварышы (прыватныя ўласнікі кватэр, што з’яўляюцца чальцамі таварыства) [1].

ЖБВК (кааператыў) - гэта больш складаная форма будаўніцтва і кіравання домам. Кааператыў як юрыдычная асоба з’яўляецца ўласнікам як будынка, так і кватэр, што не былі яшчэ аформленыя ў прыватную ўласнасць. Гэта значыць, што ў жыхароў ёсць толькі права ўласнасці на долю ў кааператыве, нават не на сваю кватэру. Калі кватэра пераходзіць у прыватную ўласнасць, ЖБВК трымае ва ўладанні ўсю шматпавярхоўку як цэлае і месцы агульнага карыстання ў прыватнасці. Кааператыў можа або самастойна абслугоўваць дом, або наняць для гэтага "любую" арганізацыю абслугоўвання, што гарантуецца пунктам 25 Палажэння "Пра арганізацыі забудоўшчыкаў", зацверджанага Указам №43 ад 28.01.2008 г. [2]. Слова "любую" пакуль можна пісаць у двукоссі, паколькі ў Рэспубліцы Беларусь працуюць толькі некалькі недзяржаўных кампаній абслугоўвання. Толькі ў тых раёнах, дзе яны існуюць, можна казаць пра наяўнасць выбару, альтэрнатывы. Там, дзе пакуль няма "прыватных жэсаў", напрыклад, у Ленінскім раёне г. Мінска, кааператывы звычайна звяртаюцца па паслугі ў дзяржаўныя жэсы, калі не хочуць абслугоўваць дом самастойна.

Звядзем вынікі нашага параўнання ў асобную табліцу:

	Дом дзяржаўрнага жылёвага фонду	Дом таварыства ўласнікаў	Кааператыўны дом
Уласнік будынка	дзяржава	жыхары	кааператыў
Чым валодае жыхар?	Толькі сваёй кватэрай, калі яна прыватызаваная	Кватэрай і доляй у маёмасці агульнага карыстання	Доляй ў кааператыве

Пераходзім да сучаснай сітуацыі з кааператывамі. Жыллёвыя кааператывы, што ствараліся 40-10 гадоў назад, падчас Савецкага саюза склалі з дзяржаўнымі жыллёва-эксплуатацыйнымі службамі даволі выгодныя для сябе дамовы на абслугоўванне, дзе адносна поўна прапісалі ўсе свае правы і склад абавязкаў, што выконваюць жэсы. Такім чынам, тэарэтычна кааператыўныя дамы юрыдычнага боку больш абаронены, чым "дзяржаўныя".

Нажаль, аднак, дзяржаўная манаполія на абслугоўванне ў складзе Жыллёвых рамантна-эксплуатацыйных аб’яднанняў (ЖРЭА)  і жэсаў у 2010-2011гг. зрабілі спробу пазбегнуць перавышаных абавязкаў перад кааператывамі шляхам адвольнага тлумачэння Закона “Пра абарону спажыўцоў жыллёва-камунальных паслуг” № 405-З ад 16.07.2008 [3]. Разлікова-даведкавыя цэнтры раёнаў пачалі пагражаць жыхарам кааператыўных дамоў, што не будуць выдаваць ім даведак, пакуль тыя не заключаць з ЖРЭА "дамову на аказанне паслуг па тэхнічным абслугоўванні шматкватэрнага жылога дома, вывазе і абясшкоджванні цвёрдых побытавых адходаў і карыстанні ліфтам". Гэтыя дамовы ўтрымліваюць меншыя абавязкі жэсаў ў параўнанні з дамовамі, якія кааператывы заключылі з імі раней. Дадзеныя дамовы засноўваюцца на "Тыпавай дамове на аказанне паслуг па тэхнічным абслугоўванні шматкватэрнага жылога дому, вывазе і абясшкоджванні цвёрдых побытавых адходаў і карыстанні ліфтам", зацверджанай Пастановай Савета Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 27.01.2009 № 99 (рэд. ад 31.03.2009) "Пра захады па рэалізацыі Закона Рэспублікі Беларусь "Пра абарону правоў спажыўцоў жыллёва-камунальных паслуг"" [4].

Як было сказана вышэй датычна кааператываў, шматкватэрны дом належыць кааператыву, а не проста жыхарам. Такім чынам, складаць індывідуальна з чальцамі кааператыва падобныя дамовы ЖРЭА не мае ніякага права, а такія дамовы, на нашу думку, не маюць юрыдычнай сілы. Дамовы са спажыўцамі паслуг правамоцная складаць не ЖРЭА, а кааператыў, бо менавіта ён нясе адказнасць перад чальцамі кааператыва (спажыўцамі) за тэхнічнае абслугоўванне і стан дома.

У 2010-2011 гг. вялікая колькасць жыллёва-будаўнічых кааператываў і Гарадское грамадскае аб’яднанне “Праваахова спажыўцоў”, што ўзялася адстойваць іх інтарэсы, неадначасова заяўлялі пра незаконнасць дзеянняў ЖРЭА, аднак ні дзяржаўныя манапалісты ў сферы жыллёвага абслугоўвання, ні адміністрацыі раёнаў, ні Мінжылкамгас ніякіх дзеянняў не прадпрынялі..

Гэтая сітуацыя яскрава прадэманстравала, што жыллёвыя кааператывы так і застануцца безабароннымі перад дзяржаўнай жыллёва-эксплуатацыйнай манаполіяй, пакуль у бліжэйшай перспектыве не пачнуць стварацца уласныя кампаніі абслугоўвання, што будуць займацца сваёй справай - якасна прыбіраць і рамантаваць пад'езды - а не ў стылі дзяржаўных жэсаў рабіць махінацыі з дамовамі, каб пазбегнуць сваіх абавязкаў.

[1] Закон Рэспублікі Беларусь “Аб сумесным домаўладанні” №135-З ад 8.01.1998 ў рэдакцыі Закона № 55-З ад 9.11.2019 // http://pravo.by/main.aspx?guid=3871&p0=H19800135&p2=

[2] Палажэнне "Пра арганізацыі забудоўшчыкаў", зацверджанае Указам Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь №43 ад 28.01.2008 г. // http://pravo.by/main.aspx?guid=3871&p0=p30800043&p2=

[3] Закон “Пра абарону спажыўцоў жыллёва-камунальных паслуг” № 405-З ад 16.07.2008 // http://pravo.by/main.aspx?guid=3871&p0=h10800405&p2={NRPA}

[4] Пастанова Савета Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 27.01.2009 № 99 (рэд. ад 31.03.2009) "Пра захады па рэалізацыі Закона Рэспублікі Беларусь "Пра абарону правоў спажыўцоў жыллёва-камунальных паслуг""// http://pravoby.info/docum09/part02/akt02504.htm

Сяргей Варанкевіч - юрыст, выпускнік юрфака (2005) і  аспірантуры БДУ (2008). У розны час працаваў на пасадах юрысконсульта, выкладчыка юрыдычнага факультэта БДУ. З 2007 - старшыня РГМА "Грамадзянскі форум". Аўтар публікацыяў у навуковых выданнях Беларусі і Расіі.